Pitanja


Kakvu protivpožarnu zaštitu moramo da imamo u zgradi?

 

Zakon o zaštiti od požara propisuje da svaka zgrada mora imati odgovarajuću protivpožarnu zaštitu. To se područje bliže uređuje podzakonskim aktima.

Vatrogasni aparat se upotrebljava za početno gašenje malih požara koji se još nisu proširili.

Hidranti – gašenje vodom, koriste se u slučajevima kada se požar već proširi na veći deo objekta.

Hidranti se koriste samo od trenutka kada je električna energija  isključena!

PP zaštita u zgradi mora biti ispravna i u funkciji i mora se ispitivati u akreditovanim ustanovama u skladu sa zakonskim odredbama i instrukcijama proizvođača.

Protivpožarni aparati su jednostavni uređaji, ali je simptomatično koliko je mali broj ljudi koji umeju da ih koriste pravilno. Dešava se da se često nakon požara čuju kritike na račun “neispravnih” aparata, a po pravilu se pokaže da su aparati bili ispravni, ali su pogrešno upotrebljeni. Najčešće se dešava da je aparat ispravan, ali korisnik nije umeo da ga aktivira, ili je aparat bio pravilno aktiviran, ali je pogrešno upotrebljen.

Iako su spolja slični, aparati se razlikuju jer različito aktiviraju i koriste u različitim situacijama.

Najčešće se srećemo sa dva tipa aparata:

  • “S” aparatima čije sredstvo za gašenje je suvi prah (soda bikarbona)
  •  CO2 aparatima, čije sredstvo za gašenje je plin (ugljen dioksid)

Sve je to napisano i na samim aparatima, ali u žurbi i panici kada adrenalin učini svoje, one malo pomažu. Pre svega, svi bi trebalo da znaju vizuelnu razliku između ovih aparata, a da bi to i upamtili, potrebno je upoznati se i sa osnovnim principima rada.

 


Kako naplaćujete usluge?

 

Usluge naplaćujemo na osnovu ispostavljenog pojedinačnog računa za svaki prethodni mesec.

Korisnicima je pružena mogućnost da plaćanje izvrše preko računa.

Svaki vlasnik stana ili lokala dobija svoju uplatnicu na kojoj su objedinjene sve usluge.

 


Šta je fond zgrade?

 

Rezervni fond zgrade predviđen je i Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada.

Visina izdvajanja za fond zgrade određuje se odlukom skupštine stambene zajednice.

Ovo je i predmet odlučivanja lokalne samouprave.

Visina izdvajanja po stanu ne može biti manja od iznosa koji aktom o investicionom održavanju zgrada propisuje opština ili grad.

Ovaj iznos predstavlja rezervni fond zgrade.

 


Šta spada u zajedničke delove zgrade?

 

U zajedničke delove zgrade spada sve što je izvan stana, lokala ili izdvojenog dela a pripada zgradi.

Zajednički delovi zgrade služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova, odnosno zgradi kao celini, i to su:

  • stepenište,
  • ulazni prostori i vetrobrani,
  • zajednički hodnik i galerija,
  • tavanski prostor,
  • podrum,
  • biciklarnica,
  • sušionica za veš,
  • zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika stanova, lokala i garaža
  • zajednički građevinski elementi
    • temelji,
    • noseći zidovi i stubovi,
    • međuspratne i druge konstrukcije,
    • konstruktivni deo zida ili zidna ispuna,
    • izolacija
    • strehe,
    • fasade,
    • krov,
    • dimnjaci,
    • kanali za provetravanje,
    • svetlarnici,
    • konstrukcija i prostori za lift
    • druge posebne konstrukcije,
  • zajedničke instalacije, oprema i uređaji
    • unutrašnje električne, vodovodne i kanalizacione, instalacije
    • gasovodne i toplovodne instalacije,
    • lift,
    • gromobrani,
    • aparati za gašenje, otkrivanje i javljanje požara,
    • bezbednosna rasveta,
    • telefonske instalacije i svi komunalni priključci koji su namenjeni zajedničkom korišćenju,

Svi ovi elementi spadaju u zajedničke delove zgrade ako ne predstavljaju sastavni deo stana, lokala ili garaže.


Kako možemo da potpišemo ugovor sa vašom kompanijom?

 

Procedura je veoma jednostavna. Sve što je potrebno je da nam se predstavnici zgrade ili ulaza obrate na telefone: 064-380-380-0, kao i na e-mail adresu: profiupravnik@gmail.com. Možete nas naći i na Fejsbuk stranici profiupravnik

Odgovorićemo na svaki pojedinačni zahtev. Pored naših osnovnih paketa, koji su prikazani na našem sajtu u mogućnosti smo da definišemo i paket po meri zgrade. Nakon što vaša zgrada donese odluku da je odabrala našu kompaniju, pripremićemo ugovor u veoma kratkom roku, gde ćemo u skladu sa zahtevom i uslugama koje ste odabrali iz našeg asortimana definisati uslove saradnje.


Kada stambena zgrada postaje stambena zajednica i kada počinju te teku rokovi vezani za novi Zakon?

 

Članom 137 zakona predviđeno je da ’’danom stupanja na snagu stambena zgrada u kojoj najmanje dva lica imaju pravo svojine na dva posebna dela u toj stambenoj zgradi postaje stambena zajednica i stiče svojstvo pravnog lica’’.

Rok za uspostavljanje Registara i Jedinstvenih evidencija propisanih zakonom 12 meseci od dana stupanja zakona na snagu.

Skupština ili savet zgrade formiran u skladu sa propisima koji su važili do stupanja na snagu ovog zakona, odnosno vlasnici posebnih delova zgrade u kojoj nije formirana skupština ili savet zgrade, dužni su da u roku od šest meseci od dana početka rada Registra izvrše registraciju stambene zajednice u skladu sa odredbama ovog zakona.

 


Šta su pravila vlasnika?

 

Vlasnici stanova i lokala u zgradi mogu svoje međusobne odnose, prava i obaveze urediti i pravilima o međusobnim odnosima.

Ta pravila se nazivaju PRAVILA VLASNIKA.

Odluku o donošenju pravila vlasnika donose svi vlasnici stanova jednoglasno.

Pravila vlasnika  sadrže obaveze koje vlasnici posebnih delova imaju po zakonu, kao i način donošenja svih akata i odluka iz nadležnosti skupštine stambene zajednice i upravnika.

Pored obaveznih elemenata, pravila vlasnika mogu urediti i:

  • druge odnose vlasnika stanova
  • način upravljanja i održavanja zgrade
  • poveravanje pojedinih poslova iz nadležnosti skupštine stambene zajednice profesionalnom upravniku
  • način upotrebe zajedničkih delova zgrade
  • način učešća u troškovima održavanja i upravljanja zgradom
  • kućni red zgrade
  • očuvanje spoljašnjeg izgleda zgrade i sl.

Sastavni deo pravila vlasnika čini evidencija posebnih i zajedničkih delova zgrade.

Svaki vlasnik posebnog dela zgrade može pokrenuti inicijativu za donošenje pravila vlasnika.

Uvid u sadržinu pravila vlasnika može izvršiti svako zainteresovano lice.

Pravila vlasnika registruju se i objavljuju u Registru stambene zajednice u skladu sa zakonom.


Na koji način stambena zajednica kontroliše rad profesionalnog upravnika?

 

Profesionalni upravnik podnosi izveštaj o svom radu stambenoj zajednici najmanje dva puta godišnje ako drugačije nije ugovoreno, a u slučaju prestanka važenja ugovora o poveravanju poslova profesionalnog upravljanja, ovaj izveštaj podnosi najkasnije u roku od 30 dana od dana prestanka važenja ugovora.

Profesionalni upravnik odgovara stambenoj zajednici za štetu koju ona trpi zbog njegovih propusta u radu, kao i svakom vlasniku posebnog, odnosno samostalnog dela ukoliko zbog propusta u radu profesionalnog upravnika pretrpe štetu na svom posebnom, odnosno samostalnom delu.


Na koji način profesionalni upravnik može poboljšati upravljanje zgradom?

 

Profesionalni upravnik preuzima sve poslove upravnika zgrade. Pored toga, stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade, prima prijave kvarova ili drugih problema kao što su buka u zgradi ili sve drugo što ometa normalan život. Svaku prijavu od stanara, profesionalni upravnik je dužan da prosledi nadležnom organu i zahteva preduzimanje odgovarajućih mera. Profesionalni upravnik obezbeđuje redovno održavanje zgrade i o tome odgovara zajednici, kao i izvršenje radova na hitnim intervencijama.

10.Šta je prinudna uprava zgrade?

Poslovi upravljanja se mogu poveriti prinudnom upravniku (prinudna uprava) u slučaju da stambena zajednica nije prijavljena u skladu sa Članom 18. Zakona, ili u slučaju da po isteku mandata upravnika nije izabran novi. Prinudnu upravu uvodi jedinica lokalne samouprave (Opština) u slučajevima kada vlasnici posebnih delova zgrade nisu izabrali upravnika ili angažovali profesionalnog upravnika. Prinudni upravnik obavlja funkciju upravnika sve dok stambena zajednica ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju, odnosno ne donese odluku da sama vrši poslove upravljanja


Da li postoji odgovornost zbog neodržavanja zgrade?

 

Vlasnik stana odgovara za štetu koja potiče od njegovog prostora ako ne održava svoj stan u skladu sa zakonom ili ukoliko je onemogućio prilaz drugim delovima zgrade, bez obzira na krivicu.

Za štetu koja proistekne od zajedničkih delova zgrade odgovara stambena zajednica, a shodno tome i vlasnici stanova, lokala i drugih posebnih delova zgrade. U slučaju kada se ne može odrediti da li šteta potiče od posebnog dela ili zajedničkih delova zgrade, za štetu odgovaraju solidarno stambena zajednica i vlasnici posebnih delova.

Profesionalni upravnik odgovoran je stambenoj zajednici, odnosno vlasniku posebnog dela ako je šteta nastupila usled njegove radnje ili propuštanja.


Kako se plaća održavanje zajedničkih delova zgrade?

 

Održavanje zajednički delova zgrade plaćaju svi vlasnici stanova, lokala, garaža i ostalih posebnih delova zgrade koji joj propadaju u skladu sa zakonom.

U troškovima održavanja zajedničkih delova zgrade i upravljanja zgradom vlasnici stanova i ostalih posebnih delova zgrade učestvuju:

  • srazmerno broju u odnosu na ukupan broj stanova i ostalih posebnih delova, za troškove radova tekućeg održavanja i upravljanja i
  • srazmerno učešću površine svojih stanova i ostalih posebnih delova u odnosu na zbir površina, za troškove radova investicionog održavanja i unapređenja.

Stambena jedinica može odlučiti da kombinuje kriterijume koje je predvideo Zakon. Stambena zajednica odlučuje o prihvatanju iznosa troškova, a u slučaju postavljenog profesionalnog upravnika, visinu naknade određuje lokalna samouprava.


Čija je obaveza održavanje zgrade?

 

Obavezu da održavaju zgradu imaju svi vlasnici stanova, lokala, garaža i ostalih zajedničkih i posebnih delova koji pripadaju zgradi.

Održavanje zgrade mora da obezbedi funkcionalnost i eliminiše opasnost od štete ili nemogućnosti korišćenja drugih delova zgrade.

Održavanje zgrade se može ugovorom poveriti pravnim licima ili preduzetnicima koji se bave poslovima održavanja zgrade.

Ukoliko vlasnici zgrade ne organizuju održavanje u skladu sa zakonom, lokalna samouprava može da poveri posao organizaciji kojoj je povereno obavljanje poslova od javnog interesa.


Na koji način se bira profesionalni upravnik?

 

Poslovi upravljanja mogu biti povereni profesionalnom upravniku, odlukom stambene zajednice, koja na Skupštini u svakom trenutku može odlučiti da za poslove upravljanja angažuje profesionalnog upravnika.

Odluka o poveravanju poslova profesionalnom upravniku može se doneti i donošenjem pravila vlasnika. Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja, i može se zaključiti na određeno ili neodređeno vreme.

Stambena zajednica ima pravo da zahteva od kompanije koja se bavi profiesionalnim upravljanjem da angažuje određenog profesionalnog upravnika, ali i da prestane da obavlja iste poslove.


Koje su obaveze profesionalnog upravnika?

 

U skladu sa pravima i obavezama iz Zakona, upravnik zastupa i predstavlja stambenu zajednicu. To znači da sa početkom primene Zakona mora da: podnese prijavu za upis stambene zajednice u registar stambenih zajednica,  izvrši poslove označavanja posebnih delova i drugih prostorija kao zajedničkih ili samostalnih delova zgrade, izvrši popis posebnih i zajedničkih delova zgrade, na osnovu postojeće tehničke i druge raspoložive dokumentacije koju dostavljaju vlasnici posebnih delova zgrade, uspostavlja i vodi evidenciju o vlasnicima posebnih delova, vlasnicima samostalnih delova i licima kojima su zajednički ili posebni delovi zgrade izdati u zakup, odnosno na korišćenje po drugom osnovu (za fizička lica ime, prezime i JMBG, a za pravna lica poslovno ime, adresa sedišta i matični broj), izvršava odluke stambene zajednice.

Kada su u pitanju finansije, upravnik se stara o: naplati iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, raspolaže sredstvima sa tekućeg računa stambene zajednice, u skladu sa propisima kojima se uređuje otvaranje, vođenje i gašenje tekućih računa; realizuje program održavanja; organizuje radove hitnih intervencija; organizuje izvođenje radova na zajedničkim delovima zgrade i zemljišta za redovnu upotrebu zgrade u skladu sa usvojenim programom i kontroliše da li se ovi radovi izvode; vodi evidenciju o prihodima i rashodima stambene zajednice;

Upravnik je dužan, a na tome bi trebalo da insistiraju svi stanari, da podnosi skupštini stambene zajednice izveštaj o radu, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenja sredstva za realizaciju svake od aktivnosti.

Zgrada se može poveriti i na profesionalno upravljanje i to mogu raditi privredna društva ili preduzetnici (organizator profesionalnog upravljanja), angažovanjem lica koje ispunjava uslove za profesionalnog upravnika.

Profesionalni upravnik vrši poslove iz nadležnosti upravnika zgrade, ali pored toga on radi i sledeće: predlaže skupštini stambene zajednice program održavanja zgrade; stara se o održavanju zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; uz saglasnost skupštine stambene zajednice odlučuje o načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; obezbeđuje mogućnost prijavljivanja kvarova ili drugih problema (kao što su: nepoštovanje kućnog reda, buka i drugi štetni uticaji) u zgradi 24 časa neprekidno; na osnovu primljene prijave obavesti nadležni organ o problemu, odnosno zahteva preduzimanje odgovarajućih mera, od nadležnog organa; evidentira svaku primljenu prijavu sa podacima o problemu i vremenu prijema, kao i sa drugim podacima, ako su poznati (ime i prezime podnosioca prijave, licu koje je uzrokovalo probleme i drugo); obezbeđuje izvršenje radova hitnih intervencija u primerenom roku, a najkasnije 48 časova od trenutka prijave; predlaže skupštini stambene zajednice visinu naknade za održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta.


Koje su prednosti profesionalnog upravljanja zgradom?

 

U praksi se pokazalo da u najvećem broju, predsednici skupština stanara nisu imali dovoljno znanja i veština da samostalno upravljaju, što je ranijih godina, gotovo po pravilu, bio slučaj. Dobra organizacija zavisila je od entuzijazma i ličnog angažmana predsednika. Rezultat su zapuštene, nedovoljno održavane zgrade u kakvim danas najčešće živimo. Biranje profesionalnog upravnika zgrade doneće mnogo koristi svim vlasnicima stanova, koji će po pristupačnim cenama uvek imati sve uslove neophodne za normalan urbani život.

Upravnici zgrada će imati sličnu funkciju kao dosadašnji predsednici skupštine stanara, samo sa naglašenom menadžerskom ulogom. Upravnik je taj koji treba da obavesti nadležne organe da obave neku hitnu intervenciju ukoliko je potrebna, da vodi računa o olucima, zaključi ugovor u ime stanara sa javnim preduzećima, odnosno zastupa zajednicu stanara u svim pravnim poslovima.

 


Šta je Registar stambenih zajednica?

 

Registar stambenih zajednica je elektronska javna baza podataka i dokumenata u kojoj su sadržani podaci i dokumenta o stambenim zajednicama.

https://katastar.rgz.gov.rs/StambeneZajednice/?LanguageID=1

Registar sadrži:

  • poslovno ime i adresu stambene zajednice
  • podatak o broju posebnih delova zgrade (broj stanova, garaža van zgrade na katastarskoj parceli na kojoj je zgrada izgrađena, garažnih mesta, garažnih boksova, parking mesta i poslovnih prostora).

 


Koje su nadležnosti stambene zajednice?

 

Skupština stambene zajednice odlučuje o:

  • biranju i razrešavanju upravnika;
  • donošenju odluka o poveravanju upravljanja zgradom, odnosno izboru profesionalnog upravnika;
  • uzimanju kredita;
  • određivanju visine mesečnog iznosa koji plaćaju vlasnici posebnih delova za potrebe izvršenja poslova iz nadležnosti stambene zajednice, i to na ime troškova održavanja, troškova za rad organa stambene zajednice i drugih troškova;
  • donošenju programa održavanja i staranju o održavanju zajedničkih delova zgrade;
  • donošenju odluke o organizovanju poslova održavanja zgrade, odnosno o poveravanju poslova održavanja zajedničkih delova zgrade;
  • preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade;
  • održavanju zemljišta za redovnu upotrebu zgrade;
  • fizičko-tehničkom obezbeđenju zgrade i stvari na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
  • korišćenju zajedničkih delova zgrade izdavanjem njihovih delova trećim licima ili vlasnicima posebnih delova;
  • načinu korišćenja zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade; unapređenju zajedničkih delova zgrade;
  • osiguranju iz člana 30. Zakona o stanovanju i održavanju zgrada;
  • postavljanju, odnosno ugradnji stvari na zajedničkim delovima zgrade i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade i visini naknade koju plaćaju vlasnici tih stvari;
  • usvajanju izveštaja o radu upravnika, odnosno profesionalnog upravnika, koji posebno sadrži prikaz realizovanih aktivnosti u odnosu na planirane, kao i iskorišćenju sredstava za realizaciju svake od aktivnosti;
  • visini naknade za investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade i zemljišta koje služi za redovnu upotrebu zgrade;
  • drugim pitanjima od značaja za stambenu zajednicu.

 

 

 

 

 




ZAKAŽITE SASTANAK